Eigenheim mit Bewilligung B: Erwerbsrecht und Hypothek getrennt prüfen
Für EU-Bürgerinnen und EU-Bürger mit Hauptwohnsitz in der Schweiz gelten andere Erwerbsregeln als für Personen mit Wohnsitz im Ausland.
Stand: 30. September 2026Immobilienkauf mit Ausweis B: die richtige Frage stellen
Viele Menschen, die in der Schweiz leben und einen Ausweis B besitzen, fragen, ob sie ein Eigenheim kaufen können. Der Ausweis allein beantwortet die Frage nicht vollständig. Für den rechtlichen Erwerb zählen Staatsangehörigkeit, rechtmässiger und tatsächlicher Wohnsitz in der Schweiz, Art des Grundstücks und dessen Nutzung. Eine selbstbewohnte Hauptwohnung ist anders zu beurteilen als eine Ferienwohnung oder ein reines Anlageobjekt. Die Regeln des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, häufig Lex Koller genannt, unterscheiden diese Fälle. Zuständig für eine verbindliche Beurteilung ist die kantonale Behörde am Ort des Objekts.
Die finanzielle Seite wird separat geprüft. Eine Bank fragt nach Objektwert, Eigenmitteln, Einkommen, Verpflichtungen, Amortisation und Tragbarkeit. Die juristische Möglichkeit, Eigentum zu erwerben, ist keine Finanzierungszusage. Umgekehrt ersetzt eine Finanzierungsbestätigung nicht die Prüfung, ob das konkrete Grundstück rechtlich erworben werden darf. Beide Abklärungen sollten erfolgen, bevor Käuferinnen und Käufer einen verbindlichen Kaufvertrag unterschreiben oder hohe Anzahlungen leisten.
Für Zürich bietet der Kanton Informationen zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland. Das Bundesamt für Justiz veröffentlicht Grundlagen und Antworten zu häufigen Fragen. Diese offiziellen Quellen sind besonders wichtig, weil 2026 Änderungen der Lex Koller vorgeschlagen wurden. Ein Vorschlag in der Vernehmlassung ist jedoch nicht automatisch geltendes Recht. Der vorliegende Text beschreibt den Stand vom 30. September 2026 und sollte vor einem konkreten Erwerb anhand der dann aktuellen Rechtslage überprüft werden.
EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz
Nach den Informationen des Kantons Zürich gelten Staatsangehörige der EU und EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz beim Grundstückerwerb nicht als Personen im Ausland im Sinne der Lex Koller. Sie werden insoweit den Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt. Für eine portugiesische Staatsangehörige oder einen portugiesischen Staatsangehörigen mit tatsächlichem Wohnsitz in Zürich ist deshalb die Frage, ob der Ausweis B statt C vorliegt, für die übliche Hypothekenrechnung kein eigener Ausschlussgrund. Rechtlicher Wohnsitz und Identität müssen natürlich nachgewiesen werden. Bei besonderen Objekten können andere öffentlich-rechtliche Regeln gelten.
Wichtig ist die tatsächliche Situation. Eine Meldeadresse allein genügt möglicherweise nicht, wenn der Lebensmittelpunkt weiterhin im Ausland liegt. Wer erst einen Umzug plant, aktuell jedoch noch nicht in der Schweiz wohnt, befindet sich in einer anderen Ausgangslage als jemand, der bereits hier lebt. Ebenso sind grenzüberschreitende Konstellationen gesondert zu prüfen. Das Bundesamt für Justiz weist darauf hin, dass Personen mit Wohnsitz im Ausland grundsätzlich von den Beschränkungen erfasst sein können, selbst wenn sie eine EU- oder EFTA-Staatsangehörigkeit besitzen. Für Grenzgänger gibt es besondere Regeln, die sich nicht mit dem normalen Hauptwohnsitzfall gleichsetzen lassen.
Diese rechtliche Gleichstellung sagt nichts über die Höhe der Hypothek. Auch Schweizer Staatsangehörige erhalten eine Finanzierung nur, wenn Objekt, Eigenmittel und Tragbarkeit zur Kreditpolitik passen. Ein gut vorbereitetes Dossier mit Einkommen, Vermögen und Immobilienangaben ist daher für alle gleichermassen wichtig. Der Ausweis wird als Teil der Identitäts- und Wohnsitzunterlagen vorgelegt; er ersetzt weder eine Bewertung des Hauses noch einen nachvollziehbaren Zahlungsplan.
Drittstaatsangehörige mit Ausweis B
Für Personen aus Staaten ausserhalb der EU und EFTA ist die Rechtslage enger. Das Bundesamt für Justiz erläutert, dass eine Person mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz unter geltendem Recht eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus als eigene Hauptwohnung am Ort dieses Wohnsitzes grundsätzlich bewilligungsfrei erwerben kann. Das betrifft typischerweise Personen mit Aufenthaltsbewilligung B. Die Hauptwohnung muss der Person und ihrer Familie tatsächlich dienen. Bei Bauland, mehreren Wohneinheiten, grossen Grundstücken oder abweichender Nutzung sind zusätzliche Fragen zu klären. Eine allgemeine Aussage wie mit B ist jeder Immobilienkauf möglich wäre falsch.
Wer eine Ferienwohnung, ein Renditeobjekt oder ein Haus zum späteren Vermieten erwerben will, darf die Regel für die selbstbewohnte Hauptwohnung nicht einfach übertragen. Solche Nutzungen fallen unter andere Bestimmungen und können bewilligungspflichtig oder unzulässig sein. Der genaue Einzelfall wird von der zuständigen kantonalen Behörde und dem Grundbuchamt geprüft. Es ist vernünftig, die Nutzungsabsicht bereits vor einer Reservationszahlung schriftlich festzuhalten und dem Notariat beziehungsweise der zuständigen Stelle offenzulegen.
Im April 2026 eröffnete der Bundesrat eine Vernehmlassung zu einer möglichen Verschärfung der Lex Koller. Vorgeschlagen wurde unter anderem, den Kauf von Hauptwohnungen durch Drittstaatsangehörige künftig bewilligungspflichtig zu machen. Das war zum Stand dieses Textes ein Gesetzgebungsvorschlag, keine pauschale neue Regel für laufende Käufe. Weil sich der Stand ändern kann, müssen Kaufinteressierte die aktuelle Lage unmittelbar vor einem Erwerb prüfen. Gerade bei längeren Suchphasen darf eine frühe rechtliche Auskunft nicht als unbegrenzt gültig angesehen werden.
Was bei einem Ausweis C anders ist
Wer eine Niederlassungsbewilligung C besitzt und tatsächlich in der Schweiz wohnt, wird beim Grundstückerwerb nach den offiziellen Zürcher und eidgenössischen Informationen grundsätzlich den Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt. Das betrifft die Lex-Koller-Frage. Andere Regeln für ein Objekt, beispielsweise Raumplanung, Baubewilligung oder Stockwerkeigentum, gelten weiterhin. Ein Ausweis C macht auch eine Ferienwohnung nicht automatisch finanziell tragbar und hebt keine Regeln des konkreten Kaufvertrags auf. Die eigentliche Hypothekenprüfung bleibt separat.
Bei einem Wechsel von B zu C sollte eine Person nicht annehmen, dass die Bank automatisch bessere Konditionen oder höhere Belehnung gewährt. Solche Konditionen hängen von Bank, Einkommen, Belehnungswert, Eigenmitteln und der vereinbarten Produktstruktur ab. Eine rechtlich erweiterte Erwerbsmöglichkeit kann die Suche nach Objekten beeinflussen, aber sie schafft kein zusätzliches Einkommen. Wer bereits mit B eine passende Hauptwohnung kaufen darf, muss nicht allein wegen des Immobilienerwerbs auf C warten, sofern alle geltenden Voraussetzungen erfüllt sind und die Finanzierung steht.
Das wichtigste Dokument für die rechtliche Abklärung ist die konkrete Sachverhaltsbeschreibung: Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus, tatsächlicher Wohnsitz, gewünschtes Objekt und Nutzungszweck. Für die finanzielle Abklärung zählen daneben Lohnausweise, Steuerunterlagen, Eigenmittelnachweise und die Verkehrswertschätzung. Indem Sie diese Dokumente getrennt ordnen, kann das Notariat die Erwerbsfrage und die Bank die Tragbarkeit gezielt bearbeiten. Das spart Zeit und verhindert, dass eine unklare Rechtsfrage mit einer hohen Eigenkapitalquote verwechselt wird.
Hauptwohnung, Zweitwohnung und Anlageobjekt
Die Nutzung des Objekts bestimmt wesentlich mit, welche Erwerbsregeln gelten. Eine Hauptwohnung ist der tatsächliche Lebensmittelpunkt der kaufenden Person und ihrer Familie. Eine Zweitwohnung wird zusätzlich genutzt; eine Ferienwohnung dient vor allem zeitweiligen Aufenthalten. Ein Renditeobjekt wird im Wesentlichen als Kapitalanlage gehalten und vermietet. Die Begriffe sind keine blossen Marketingetiketten. Wer im Vertrag Hauptwohnung angibt und von Beginn an eine Vermietung plant, riskiert rechtliche Probleme. Der beabsichtigte Zweck muss mit den tatsächlichen Umständen übereinstimmen.
Für Drittstaatsangehörige mit B ist die bewilligungsfreie Hauptwohnung ein zentraler Sonderfall. Bei anderen Nutzungen ist eine vorgängige Prüfung durch die zuständige kantonale Stelle nötig. Für EU-/EFTA-Staatsangehörige mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz und Personen mit C gelten im Rahmen der Lex Koller andere Erwerbsmöglichkeiten. Dennoch können Ferienwohnungen örtlichen Kontingenten, Zweitwohnungsvorgaben, Bau- oder Nutzungsregeln unterliegen. Ein spezifisches Objekt ist daher immer anhand seiner Lage und rechtlichen Eigenschaften zu prüfen.
Auch die Finanzierung unterscheidet sich. Banken bewerten ein selbstbewohntes Eigenheim anders als eine vermietete Liegenschaft. Mieterträge, Leerstandsrisiko, Unterhalt und Belehnung spielen bei Renditeobjekten eine grössere Rolle. Die FINMA betont, dass Institute für unterschiedliche Segmente risikogerechte Eigenmittel- und Amortisationsvorgaben setzen sollen. Wer zunächst selbst wohnen und später vermieten möchte, sollte diesen Plan früh offenlegen. Eine Finanzierung, die nur für dauerhafte Eigennutzung kalkuliert wurde, kann bei einer Nutzungsänderung neu beurteilt werden.
Die rechtliche Prüfung vor der Kaufzusage
Beginnen Sie mit den offiziellen Informationen des Bundesamts für Justiz und des Kantons, in dem das Objekt liegt. Beschreiben Sie dort nicht nur Ihren Ausweis, sondern auch Staatsangehörigkeit, tatsächlichen Wohnsitz, Objektart und geplante Nutzung. Bei Unklarheit kann die kantonale Bewilligungsbehörde beurteilen, ob ein konkretes Rechtsgeschäft bewilligungspflichtig ist. Das Bundesamt für Justiz weist ausdrücklich darauf hin, dass der kantonale Vollzug und die Einzelfallbeurteilung massgebend sind. Ein Maklerinserat oder eine telefonische Pauschalauskunft der Bank ersetzt diese Prüfung nicht.
Das Notariat und Grundbuchamt benötigen die rechtlichen Angaben für die Abwicklung. Klären Sie rechtzeitig, welche Nachweise verlangt werden und ob eine formelle Feststellung oder Bewilligung nötig ist. Wenn der Kauf von einer Finanzierung oder behördlichen Entscheidung abhängt, sollte die Vertragsgestaltung dieses Risiko berücksichtigen. Eine Reservationsvereinbarung kann bereits Zahlungen oder Verpflichtungen auslösen. Lassen Sie solche Bedingungen verstehen, bevor Sie unterschreiben. Insbesondere bei einem langen Zeitraum zwischen Reservation und Beurkundung sollte geprüft werden, ob sich die Rechtslage oder der Wohnsitzstatus verändert hat.
Der Besitz einer Immobilie vermittelt einer ausländischen Person nach Auskunft des Bundesamts für Justiz keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung. Diese Reihenfolge ist wichtig, wenn der Kauf als Teil eines geplanten Umzugs gedacht ist. Aufenthaltsrecht und Eigentumserwerb sind zwei verschiedene Fragen. Wer den Wohnsitz erst begründen will, sollte die aufenthaltsrechtliche Situation unabhängig vom Kauf klären. Eine Bank kann die Finanzierung zusätzlich an den tatsächlichen Erwerb und die formelle Eigentumsübertragung knüpfen.
Finanzierung: dieselben Kernfragen für alle Käufer
Für die Hypothek interessiert die finanzierende Institution vor allem, ob das Objekt als Sicherheit geeignet ist und ob der Haushalt die Schuld dauerhaft tragen kann. Dazu gehören die Verkehrswertschätzung, genügend Eigenmittel, die Herkunft der Mittel, die Einkommensstruktur und der Plan zur Amortisation. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist eine Modellrechnung mit rund 20 Prozent Eigenmitteln verbreitet. Mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts müssen gemäss den anerkannten Mindestanforderungen aus Mitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen. Die Bank kann mehr verlangen, insbesondere wenn ihre Bewertung unter dem Kaufpreis liegt.
Eine Tragbarkeitsrechnung verwendet normalerweise kalkulatorische Zinsen, Unterhalt und Amortisation. Der häufig genannte Richtwert von rund einem Drittel des Bruttoeinkommens ist eine Orientierung, keine gesetzliche Grenze. Je nach Bank werden Einkommen und Kosten anders beurteilt. Bei mehreren Einkommensquellen wird geprüft, wie stabil sie sind. Selbstständigkeit, variable Boni oder neue Arbeitsverträge sollten deshalb mit passenden Unterlagen erklärt werden. Ein B- oder C-Ausweis ist kein Rechenschritt in dieser Formel. Eine rechtliche Erwerbsprüfung kann notwendig sein, aber sie gehört nicht in einen Balken für Zinssatz oder Tragbarkeit.
Ein realistischer Kaufplan behält nach der Anzahlung eine Reserve. Notar- und Grundbuchkosten, Umzug, mögliche Sanierungen und laufende Unterhaltskosten können kurz nach dem Kauf anfallen. Wer Vorsorgegelder einsetzen möchte, sollte die Folgen für Pensionierung, Invalidität und Familie verstehen. Finanzierungsstrategie und Vorsorgeplanung greifen hier ineinander. Gerade für Personen, die erst wenige Jahre in der Schweiz gearbeitet haben, lohnt ein Blick auf Pensionskassenausweis und mögliche Lücken, ohne daraus vorschnell eine höhere Belehnung abzuleiten.
Beispiel: Portugiesische Familie in Zürich
Eine portugiesische Familie lebt seit mehreren Jahren rechtmässig und tatsächlich in Zürich. Beide Erwachsenen verfügen über einen Ausweis B. Sie möchten eine Eigentumswohnung als gemeinsamen Hauptwohnsitz kaufen. Als EU-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz gelten sie nach den kantonalen Informationen für die Lex-Koller-Frage grundsätzlich nicht als Personen im Ausland. Der Ausweis B muss somit nicht als spezieller Finanzierungstest im Hypothekenrechner abgefragt werden. Für den Kauf sind Identität, Wohnsitz und die konkrete Objektprüfung dennoch zu dokumentieren.
Die Wohnung kostet im Beispiel 900'000 Franken, und die Bank bewertet sie ebenfalls mit 900'000 Franken. Die Familie plant 180'000 Franken Eigenmittel; mindestens 90'000 Franken stammen nicht aus der zweiten Säule. Die gewünschte Hypothek beträgt 720'000 Franken. Nun prüft die Bank die Einkommen beider Erwachsenen, allfällige Teilzeitpläne, bestehende Verpflichtungen, kalkulatorische Wohnkosten und die Amortisation des Anteils über zwei Drittel des Belehnungswerts. Das Ergebnis kann auch bei geklärter rechtlicher Erwerbslage negativ ausfallen, wenn die Tragbarkeit nicht genügt. Umgekehrt kann eine sehr gute Tragbarkeit eine fehlende rechtliche Erwerbsvoraussetzung nicht ersetzen.
Die Familie prüft zudem Heizung, Erneuerungsfonds und geplante Arbeiten der Stockwerkeigentümergemeinschaft. So wird aus der einfachen Frage Dürfen wir mit B kaufen? eine sachliche Abfolge: rechtliche Berechtigung klären, Objekt bewerten, Eigenmittel belegen, Einkommen und Risiken prüfen, passende Hypothekarstrategie wählen. Diese Reihenfolge ist für internationale Haushalte besonders hilfreich, weil sie unterschiedliche Fragen den zuständigen Stellen zuordnet.
Beispiel: Drittstaatsangehörige Person mit B
Eine Person aus einem Staat ausserhalb der EU und EFTA lebt mit gültiger Aufenthaltsbewilligung B und tatsächlichem Wohnsitz in Winterthur. Sie möchte dort ein Einfamilienhaus für sich und die Familie erwerben. Nach den vom Bundesamt für Justiz beschriebenen geltenden Regeln kann eine solche Hauptwohnung grundsätzlich ohne Erwerbsbewilligung möglich sein, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Person sollte dem Notariat den Wohnsitz und die geplante Eigennutzung offenlegen. Bei einem Grundstück mit zusätzlichem Bauland, mehreren Wohnungen oder einer geplanten Vermietung wäre die Einordnung gesondert zu prüfen.
Die Bank untersucht unterdessen den Kaufpreis und ihre eigene Verkehrswertschätzung. Sie verlangt Nachweise zu Sparguthaben, Einkommen und möglichen Vorsorgegeldern. Wenn die Person einen Teil ihres Lohns als Bonus erhält, wird dessen Stabilität geprüft. Die notwendige Amortisation wird in die Tragbarkeit aufgenommen. Diese finanzielle Prüfung läuft unabhängig davon, ob der Erwerb bewilligungsfrei ist. Falls ein Bankberater aus Gewohnheit nach B oder C fragt, sollte klar sein, ob er einen Wohnsitznachweis für die rechtliche Transaktion benötigt oder eine konkrete bankinterne Risikofrage klären will. Die beiden Zwecke dürfen nicht verwechselt werden.
Im selben Jahr erwägt die Person zusätzlich eine Ferienwohnung in einem anderen Kanton. Die Freistellung für die Hauptwohnung trägt diesen zweiten Kauf nicht. Es gelten separate Lex-Koller-Regeln und möglicherweise kantonale Einschränkungen. Bevor eine Anzahlung geleistet wird, ist eine behördliche Einzelfallabklärung nötig. Das Beispiel zeigt, warum ein Ratgeber mit nur einem Ja oder Nein zum Ausweis B unbrauchbar wäre: Der Nutzungszweck ändert die rechtliche Bewertung deutlich.
Steuern und Vorsorge beim Eigenheim
Wohneigentum hat neben Zinsen und Unterhalt steuerliche Folgen. Bis Ende 2028 gilt für selbstgenutztes Eigentum grundsätzlich noch die Eigenmietwertbesteuerung mit den dazugehörigen Regeln zu Schuldzinsen und Unterhaltskosten. Der Bundesrat hat die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Dann entfällt der Eigenmietwert für selbstgenutzte Liegenschaften, gleichzeitig ändern sich die Abzüge erheblich. Wer 2026 kauft, sollte daher keine langfristige Amortisationsstrategie allein mit der heutigen steuerlichen Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen begründen. Die konkrete Wirkung hängt von Vermögen, Vermietung, Erstkäuferstatus und kantonalen Bestimmungen ab.
Auch energetische Sanierungen verdienen eine eigene Planung. Prüfen Sie, welche Investitionen das Objekt mittelfristig braucht und ob die Arbeiten werterhaltend, wertvermehrend oder gemischt sind. Für 2026 und 2028 können andere Steuerregeln gelten als ab 2029. Im Kanton Zürich gibt es ein Merkblatt zur Abgrenzung von Unterhaltskosten. Rechnungen sollten die Arbeiten ausreichend detailliert beschreiben. Fördermittel und Eigentümergemeinschaften können die Kostenverteilung verändern. Eine Sanierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, selbst wenn der Steuerabzug geringer ausfällt als erhofft.
Wer Pensionskassengelder oder Säule-3a-Guthaben für Eigenmittel einsetzt, reduziert oder verpfändet Vorsorgevermögen. Prüfen Sie die Auswirkungen auf Altersleistung, Invalidität und Hinterlassenenschutz. Bei Familien mit Kindern oder Angehörigen im Ausland ist diese Frage besonders wichtig. Eine offene Vorsorgelücke kann finanziell gravierender sein als eine kleine Zinsdifferenz zwischen zwei Hypotheken. Eine gute Beratung verbindet deshalb Objekt, Finanzierung, Absicherung und langfristige Liquidität, ohne die Aufenthaltsbewilligung als Ersatz für diese Analyse zu behandeln.
Checkliste und häufige Fragen
Für die rechtliche Prüfung halten Sie Staatsangehörigkeit, Ausweis, tatsächlichen Wohnsitz, Objektadresse und geplante Nutzung bereit. Fragen Sie bei der zuständigen kantonalen Stelle nach, wenn Hauptwohnung, Anlage, Zweitwohnung oder Bauland nicht klar einzuordnen sind. Für die Finanzierung brauchen Sie Kaufpreis, Verkehrswert, Eigenmittelnachweise, Lohnausweise oder Geschäftsabschlüsse, Verpflichtungen und einen Amortisationsplan. Für das Objekt sammeln Sie Zustandsbericht, Renovationsofferten und bei Stockwerkeigentum die Unterlagen zum Erneuerungsfonds. Dokumentieren Sie offene Punkte vor einer verbindlichen Kaufzusage.
Darf eine EU-Bürgerin mit B in Zürich kaufen? Mit rechtmässigem und tatsächlichem Schweizer Wohnsitz wird sie bei der Lex Koller grundsätzlich gleichgestellt; die konkrete Transaktion ist dennoch zu prüfen. Darf eine Drittstaatsangehörige Person mit B eine Hauptwohnung kaufen? Nach dem geltenden Stand kann dies unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungsfrei möglich sein. Gilt das für Ferienwohnungen? Nein, diese benötigen eine eigene rechtliche Beurteilung. Ist C Voraussetzung für eine Hypothek? Eine pauschale solche Aussage ist falsch; die finanzielle Prüfung richtet sich nach Objekt, Eigenmitteln und Tragbarkeit. Die rechtliche Erwerbsfrage ist getrennt zu lösen.
Wird ein Kauf zu einem Aufenthaltsrecht? Nein. Das Bundesamt für Justiz hält ausdrücklich fest, dass Eigentum keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung begründet. Sind die 2026 vorgeschlagenen Lex-Koller-Änderungen bereits geltendes Recht? Eine Vernehmlassung ist noch kein Inkrafttreten; prüfen Sie den aktuellen Gesetzgebungsstand vor dem Kauf. Wer diese Fragen in der richtigen Reihenfolge beantwortet, kann ein passendes Objekt suchen und seine Finanzierung vorbereiten, ohne aus einem Ausweistyp falsche finanzielle Schlüsse zu ziehen. Eine schriftliche Einordnung des konkreten Falls ist bei komplexen Eigentumsverhältnissen, Bauland oder geplanter späterer Vermietung besonders hilfreich.
Diese Informationen sind allgemein. Ihre Unterlagen, Verträge und die zuständigen Stellen bestimmen, was für Ihren Fall gilt.